ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞINDA SÖZLEŞMEDEN CAYMA
Ön ödemeli konut satışı da aslında bir taşınmaz satışı sözleşmesidir. Ancak Ön ödemeli konut satışında önce tüketici parayı ödemekte (peşin ya da taksit şeklinde) daha sonra müteaahhit konutu tüketiciye vermektedir. Ön ödemeli konut satışı Tüketiciyi Koruma Kanunu madde 40 ve devamında düzenlenmiştir.
Sözleşmenin tarafları Satıcı ve Tüketicidir. Satıcı deyince aklımıza sadece müteahhit gelmemelidir. Kurum ve kuruluşlar da TKHK kapsamında satıcı olarak kabul edilir. Örnek olarak TOKİ de satıcı kapsamındadır. Ön ödemeli satışlarda asıl sorun tüketici kapsamının değerlendirilmrsinde çıkmaktadır. Yargıtay bir projeden 3 veya daha fazla konut alanları tüketici kapsamında değerlendirmemektedir.
Ön ödemeli konut satışında Satıcı sözleşme kurulmasından önce TKHK yön. Madde 5’te belirlenen hususları içeren sözleşme öncesi bilgileri vermek zorundadır. Satıcı bu bilgilendirmeyi sözleşme kurulmadan en az bir gün önce gerçekleştirmelidir. Satıcı bilgileri yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcı aracılığıyla vermesi gerekir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde bulunması zorunlu unsurlar TKHK yön. Madde 8’de düzenlenmiştir. Bu unsurlar; cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgilerdir.
Cayma Hakkı, tüketiciye tek taraflı olarak sözleşme yapma iradesini geri alma hakkı veren yenilik doğuran bir haktır. Cayma hakkı, hukuken bozucu yenilik doğuran bir hak niteliğindedir. Cayma hakkının kullanılmasını, ceza koşuluna bağlayan veya ödenen ücretin bir kısmının satıcıda kalmasına bağlayan hükümler geçersizdir. Aksi anlaşmalar geçersizdir. Konutun mülkünün tüketiciye devredilmiş olması cayma hakkının kullanılmasına engel değildir. Cayma süresi 14 gündür, bu süre sözleşmenin kurulduğu günden itibaren başlar. Cayma süresi içinde cayma beyanının satıcıya yöneltilmesi caymanın hüküm ve sonuç duğurması için yeterlidir. Cayma beyanı TKHK yön. madde 8/2 gereği noter aracılığıyla yöneltilmelidir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketici söz konusu konutu bağl kredi ile almışsa, sözleşmeden döndüğü zaman kredi verene bu durumu bildirmesi gerekmemektedir. Bağlı kredilerde csyma beyanı satıcı tarafından bankaya bildirilir.
Cayma hakkının kullanılmasıyla, tarafların aldıkları şeyleri geri verme yükümlülükleri doğmaktadır. Yönetmelikte ifa sırası düzenlenmiştir, buna göre iade borcunda öncelik satıcıdadır. Satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi cayma bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye iade etmelidir. 14 günlük sürenin geçmesiyle satıcı temerrüde düşer ve tüketici ayrıca temerrüt faizi talep edebilir.
Satıcının iade yükümlülüğünü yerine getirmesinden itibaren 10 gün içinde tüketici de edimleri iade etmekle yükümlüdür. Tüketici, 10 gün içinde iade borcunu yerine getirmezse, temerrüde düşer ve satıcı TBK madde 118 gereği gecikme tazminatı talep edebilir. Satıcı, iade borcunu yerine getirmediği sürece tüketicinin iade borcu muaccel olmaz ve tüketiciden edimleri iade etmesi istenemez. Tüketici konutun mülkiyetini zamanında satıcıya devretmezse satıcının TMK madde 716’ya dayalı olarak tescile zorlama davası açabilir.
